No todos los jóvenes disponen del dinero suficiente,
ni de las expectativas laborales estables, como para adentrarse en la
compleja operación de la compra de una vivienda. Pero sí muchos de sus
padres cuentan con propiedades inmobiliarias, además de su residencia
habitual. Un patrimonio que se ha ido forjando con el paso de los
años, aprovechando incluso el 'boom' inmobiliario. Ante esta
situación, una de las opciones que tienen unos y otros es la de la
transmisión de alguna de sus viviendas. Para los hijos puede suponer
un alivio con respecto a la adquisición tradicional; y para los
padres, una forma de ayudar a sus descendientes, pero también de
anticiparse a los conflictivos repartos de herencia.
Sin embargo, son muchas las variables que intervienen en esta
operación y que se deben analizar por ambas partes, antes de
materializarla. Por una parte, hay que tener en cuenta cuál de las dos
opciones –donación o compraventa-, interesa más desde el punto de
vista financiero. Pero, sobre todo, habrá que estar atento a las
consecuencias fiscales, que pueden decantar la balanza hacia un lado o
el otro, dependiendo de cada situación.
Donaciones, al alza
Las modificaciones normativas incorporadas por varias Comunidades
Autónomas en los últimos años, y las que previsiblemente se aprobarán
a medio plazo tras los cambios de las últimas elecciones autonómicas,
han puesto de moda las donaciones de padres a hijos. Al transmitir un
inmueble a los suyos, los padres que realizan esta operación no están
obligados a abonar el correspondiente Impuesto de Sucesiones y
Donaciones (ISD), pues su liquidación corresponde a quienes reciben el
bien, esto es, a los descendientes. Pero no todas las Comunidades
Autónomas cuentan con un régimen fiscal favorable en el caso del
Impuesto de Donaciones. En principio, se tributa según la legislación
de la región en la que se ubique el inmueble, independientemente de
dónde tengan su residencia fiscal el donatario y el donante.
Las reducciones de cuota alcanzan el 99% –esto es, que el impuesto se
encuentra prácticamente exento de pago- en Aragón, Canarias,
Cantabria, Castilla y León, La Rioja, Madrid y la Comunidad
Valenciana, además de País Vasco y Navarra, donde existe un régimen
foral que también exime del impuesto. En otras Comunidades, como
Castilla La Mancha y Murcia, las bonificaciones alcanzan el 95% de la
cuota íntegra, lo que supone una importante rebaja. Pero todavía es
muy costoso realizar una donación inmobiliaria en Andalucía, Asturias
y Extremadura. Y, en parte, en Baleares y Galicia. El actual sistema
de donaciones puede cambiar, porque en muchas de las autonomías donde
todavía resulta caro, los nuevos gobiernos autonómicos han prometido
en sus programas electorales aumentar los beneficios fiscales en esta
materia.
Aunque no estén obligados a tributar por donaciones, los padres que
realizan una transmisión a sus hijos pueden encontrarse con la
sorpresa de tener que pagar un impuesto: el de la Renta de las
Personas Físicas (IRPF). La ley determina que, en estos casos, se
puede haber generado una plusvalía, que se mide como la diferencia
entre el precio de adquisición de la vivienda y el valor que se
determine a la hora de realizar la donación. Si existe tal diferencia,
los padres deberán tributar como ganancia patrimonial, lo que supone
un tipo de entre el 19% y el 21%, dependiendo de la región en la que
residan y del importe total de la valoración.
Cómo funciona la compraventa
Otra fórmula ideal para que sus hijos o beneficiarios ahorren dinero
en impuestos es la compraventa. En este caso, quienes reciban el bien
deberán abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, con una
tarifa generalizada del 7% sobre el valor real del bien. Sin embargo,
en Asturias este tipo alcanza el 8%. En otras como Cantabria, Cataluña
y La Rioja, se encuentra en el 6%. Incluso, en Baleares (3%), Castilla
y León (4%), Canarias (4%) y Galicia (4%), este impuesto es más
ventajoso. Este porcentaje puede resultar menor que el que se pague
por Impuesto de Donaciones, dependiendo de la autonomía en la que se
resida.
Sin embargo, quien transmite sale perjudicado con esta operación.
Deberá tributar por una doble vía: por una parte, como ganancia
patrimonial que obtiene, liquidará la operación en la Declaración de
la Renta y pagará el tipo de entre el 19% y el 21% sobre la diferencia
entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del inmueble.
Pero es que, además, la legislación le obliga a abonar el Impuesto
sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana,
esto es, las plusvalías. En este caso, la tarifa a pagar dependerá de
cada localidad.
La base imponible de este impuesto municipal se obtiene al multiplicar
el valor catastral del suelo por el coeficiente que determine la
ordenanza del Ayuntamiento correspondiente, en base al número de años
que el vendedor haya sido el propietario. Al final, tributará con un
tipo del 30% sobre esa base imponible. Tanto en el caso de la donación
como en el de la compraventa, se deben utilizar valoraciones que, en
ocasiones, se desconocen. En el Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales, se utiliza el concepto de valor real.
Existen algunas fórmulas para evitar sustos posteriores por haber
realizado una valoración diferente a las estimaciones administrativas.
Por ejemplo, se puede solicitar una valoración vinculante a la
Consejería de Economía de su región; también se puede acudir a la
tasación que realizan los peritos de un banco, porque desde enero de
2007, estas valoraciones también son reconocidas legalmente.
Valoración de los bienes
Cuando se abonan las ganancias patrimoniales en el IRPF, se debe
calcular la diferencia entre el valor de transmisión del bien y el
valor de la adquisición. La cifra resultante es la que se incorpora a
la Declaración. Los expertos fiscales indican que los problemas surgen
al aplicar el valor de la adquisición. En principio, se puede utilizar
aquel al que se encuentre escriturado el inmueble.
También se puede utilizar el valor por el que se liquidara en su
momento el Impuesto de Sucesiones (si se recibió a través de una
herencia), al que habría que añadir los gastos de notaría, registro y
mejoras realizadas a lo largo del tiempo en el inmueble. En cuanto al
valor de transmisión, para pagar los impuestos hay que utilizar la
cantidad que se paga por esa operación, pero hay que restarle pagos
como el de las plusvalías, y cualquier otro gasto que haya surgido en
la operación.
